昆山房产公证，到底哪些情况非办不可
我们昆山这边因为早年动迁多，房产状况比较复杂，很多人以为只有打官司才去公证，其实平时用得最多的就是继承。比如老人在玉山镇中山路留下的一套老房子，没有立遗嘱的话，子女要过户，不动产登记中心会要求必须拿到继承权公证书，光靠一张死亡证明和户口本根本办不动。买卖委托公证现在也用得很频繁，尤其花桥、千灯的不少业主人在外地，想把房子卖掉，人回不来，就需要在昆山做一份委托书的公证。去年我表姐在花桥的房子要出手，她人在深圳上班，就是我在昆山帮她跑的委托公证，委托她亲哥全权处理签约和资金监管，一份委托书下来收了300元。还有一种情况是赠与公证，比如爷爷奶奶想把城东世茂东壹号的学区房直接送给孙子，不走买卖，那也得公证赠与合同。协议离婚后变更房产归属，如果离婚协议书里没有明确房产分割细节，登记中心也经常要求补充公证。
昆山常跑的公证处，地址电话给你理清楚
我们昆山目前主要就用一家——江苏省昆山市公证处，本部在前进西路1801号昆山市公共法律服务中心二楼，靠近共青路。我自己去过三次，地方挺好找，楼下有停车位，但经常满，建议停到旁边万象汇再走过来。工作日上午8点半到11点半，下午1点到4点半，周五下午一般不办新证只做咨询。除了本部，昆山公证处为了方便周边乡镇，在好几个便民服务中心设了受理点：花桥经济开发区便民服务中心（绿地大道721号）的二楼49号窗口每周三上午有人坐班；张浦镇便民服务中心（花苑路与俱进路交叉口）每周二上午也能直接收件；周市镇那边的受理点在青阳北路与迎宾路交叉口的行政服务大厅，周一上午。如果不是急着出证，这些受理点可以少跑路，不过出证速度会比本部慢三四个工作日。公证处统一咨询电话可以打0512-57391695，但经常占线，我一般直接去现场预约。
各种房产公证费用到底怎么算，数字全在这儿
公证费是大家最关心的，不同事由差距很大。委托书公证最便宜，我们昆山这边一份普通的房产买卖委托书，不涉及外文翻译的话，每件收费在300到400元之间。我帮表姐办的委托卖房就是300元整，多一个人参与委托也不加钱。如果委托书需要翻译成英文或者日文，翻译费另外按每千字180元左右加收。继承权公证是最花钱的，按现在省里统一的收费标准，它是按标的额分段累计的：20万元以下部分收1.2%，超过20万元到50万元部分收1%，超过50万元到500万元部分收0.8%。我一邻居去年继承了父母在玉山镇的一套老破小，评估价出来是82万，公证费算下来：20万×1.2%是2400，30万×1%是3000，32万×0.8%是2560，一共交了7960块。赠与公证的收费和继承基本一致，也是按房屋评估价的比例收。另外还有一种分家析产公证，昆山很多动迁小区比如蓬曦园、夏驾园那边，子女和父母要重新划分自建房或拆迁份额，这种公证是按件收，一般每份500元上下，因为不按市场价走，主要看协议复杂性。所有费用公证处都支持扫码支付，收据要留好。
办房产公证要带的材料，一次说清免得跑两趟
去昆山公证处，材料千万别带漏，不然白排队。以最常见的继承公证为例，我帮亲戚整理过一次清单：被继承人的死亡证明（派出所开）、火化证明，所有继承人的身份证和户口本，被继承人的房产证或不动产权证书。如果房子是昆山老小区那种没有单独产权证的，比如朝阳新村的房改房，还得先去玉山镇房管所调取房屋登记档案。另外需要亲属关系证明，这个要去被继承人原单位或者户籍所在的社区开，像我们昆山娄江社区就能出，但得带上老户口底册。结婚证、独生子女证也带上，证明第一顺序继承人到底有几个。委托书公证要简单些，委托人身份证、户口本、房产证、受托人身份证复印件，如果已经签了买卖居间合同，那份合同也要拿给公证员看。办赠与公证的话，赠与人和受赠人必须同时到场，带双方身份证、赠与房产的产权证、亲属关系证明。动迁房没办证的情况最麻烦，得有拆迁补偿协议、安置房定位单，以及村里或动迁办出具的权利人确认单，我朋友在陆家镇办过，光公章就盖了四个。所有材料都提前复印两份，公证处里面复印一张五毛钱，但不找零。
我跑下来的实际流程，跟着做不踩坑
在昆山办房产公证，流程比想象中快，就是前期准备磨人。第一步一定要先打电话或到窗口预约咨询，直接冲过去八成办不了。我上次去前进西路本部，前台小姐姐会先看材料全不全，缺东西就给你一张补正清单，这时候不用取号。材料齐了就取号进接待室，公证员当面做笔录，主要问房产来源、家庭关系、真实意愿，大概二三十分钟。然后就是缴费，拿受理回执。出证时间要七到十个工作日，着急的可以办加急，加急费一般是200元，能缩短到三四个工作日，但不是所有公证都允许加急，继承公证因为要核实家庭情况，加急作用不大。等电话通知去领公证书就行，必须本人或者委托的直系亲属凭回执和身份证领取。这里提醒一句，昆山的不动产登记中心目前对委托书公证有效期有不成文规定，最好在公证书出具后三个月内去办过户，否则花桥和张浦的登记窗口有时会要求重新出具，避免委托书“时间太长有变数”。我表姐那单就是拿了公证书第二周就去花桥行政审批局过户了，很利索。
我人在外地，能在昆山办房产委托公证吗？
可以的，不用本人专程回来。找昆山本地受托人，带着不动产权证原件和你的身份证复印件到公证处申请，做一份远程视频委托公证。前进西路本部有专门的远程办证室，费用和普通委托一样，300到400元。视频连线时你本人要手持身份证出现，整个过程十几分钟。但要注意，有些乡镇受理点不提供远程视频服务，必须去本部。
继承公证收了快八千，有没有办法便宜些？
如果所有继承人协商一致且不涉及房产份额争议，可以尝试走人民调解协议+司法确认的路子，昆山各街道的司法所都有免费调解服务。比如在玉山镇司法所签一份遗产分配调解书，然后去昆山市人民法院申请司法确认，这比公证便宜得多，法院只收几十块。但要耗费一定时间，而且房屋登记中心对司法确认文书的接受度不如公证书稳定，最好提前咨询好拟登记的不动产窗口。
动迁房没有产权证，能办公证吗？
能，但非常考验材料。像千灯、盛华园那边的动迁安置房，房产证还没下来，可以用拆迁补偿安置协议、房源定位单和动迁办出的权利人证明来替代。公证处会依据这些材料确认你对房产的实际权益，办理分家析产或者赠与预公证。等未来能办证的时候，这份公证书就是直接过户的依据。我们昆山花桥绿地21城的动迁房就是靠这套流程走通的，我已经陪邻居操作过一次。