先去档案馆和派出所把“关系网”理清楚
很多老昆山人觉得有房产证、户口本就能办，其实最难的是那份证明“你爸是你爸”的亲属关系材料。我堂姐去年继承父母留在玉山镇的一套房，来回跑了好几趟。如果被继承人单位还在，人事档案里有家庭成员登记表，复印加单位盖章就搞定了。要是没有单位或已经改制，你得像我们这样去昆山市档案馆，地址在震川西路1618号，带上本人身份证，调取老户籍底册或者婚姻登记档案。六十岁以上的父母那辈，当年结婚证可能都没领，档案馆查得到的记录就能证明夫妻关系。独生子女家庭更要注意，还得去死者户籍地派出所开一份“生前婚姻及子女情况证明”，这份材料上必须写明一共几个孩子、配偶是谁。我们小区一个邻居因为材料少了“非婚生子女”这一句，被公证处退回来补了三趟。提前把这些证明跑全，后续能少熬不少时间。
去珠江南路418号办公证，带齐这八样东西
昆山市公证处就在珠江南路418号，靠前进路路口，门口停车位紧张，建议坐公交到“前进路珠江路”站走进去。进门先到前台领一张继承公证申请表，别急着填，先把材料拿出来让工作人员过一遍。核心清单我帮你捋好了：第一样，死者死亡证明，派出所或者医院开的都行，火化证不能替代但最好也带着；第二样，房产证原件，如果是老早那种手写的房屋所有权证，最好先去西部政务中心的不动产查询窗口核档，确认无抵押无查封；第三样，所有法定继承人的身份证、户口本，原件加复印件，继承人有几个就要几份；第四样，前面说的亲属关系证明，必须写明全部第一顺序继承人，任何一个人漏掉都不行；第五样，继承人中有去世的，需要那位的死亡证明，会引发转继承，公证员当场给你算；第六样，祖父母、外祖父母如果早就不在了，要去他们户籍地派出所开死亡注销户口证明，证明他们已先于被继承人死亡；第七样，全部继承人必须亲自到场，实在回不来的要在当地公证处办一份“放弃继承权声明书”原件寄过来，费用大概三百块一份；第八样，所有人带上银行卡，公证费不刷支付宝，只能用卡或现金。这八样缺一不可，全部齐了窗口才会正式受理。
公证费怎么算？给你一个真实案例当参考
昆山这边继承公证的收费跟房产评估价直接挂钩，分段累计。比如你房子的市场评估价是100万元，那么20万以下部分按1.2%收就是2400元，20万到50万部分按1%收是3000元，50万到100万部分按0.8%收是4000元，加起来一共9400元。要是像城西江南理想那边一套120平市价大约150万的房子，算下来是20万×1.2%=2400元，第二个30万×1%=3000元，剩下100万×0.8%=8000元，总共13400元。如果继承人当中有人要办放弃继承声明公证，每份单独再收300元，不需要再按房价计费。另外公证处现场复印一张纸五毛，有些旧档案特别厚，建议自己提前复印好两份，能省下几十块奶茶钱。费用交完以后会给你一张回执，一般十五个工作日左右出公证书，碰上清明、冬至前这类高峰期可能再往后延三五天，急用的最好打个57391234提前问一下排队情况。
拿到公证书后再跑西部政务中心过户
公证书拿到手别以为就结束了，你还得完成产权变更登记。带上公证书原件、房产证、所有人身份证、户口本、结婚证，开车或者坐地铁到前进西路1801号的昆山市不动产登记中心，在西部政务服务中心二楼。进大厅先取税务窗口的号，告诉工作人员你是法定继承，他们会帮你打一份免征契税证明。我们昆山这边法定继承是免契税的，只需要交万分之五的印花税和80块钱登记费，印花税贴花在窗口就能办好。办完税务再去不动产登记窗口，工作人员录系统后会收走老房产证，给你一份受理单，五个工作日后凭单子和身份证来领新的不动产权证书。如果继承的是花桥或者周市那边的房子，也一样在这个点办，全昆山通办。有些老新村的集资建房，最好带着当年和镇政府签的购房协议，以防权籍调查过不去。
我们昆山继承容易踩的几个坑
第一个坑是动迁安置房。像蓬朗、陆家有些小区房产证还没下来，只有拆迁安置协议，这种情况公证处不一定能受理，需要你先去对应的拆迁办调出原始拆迁安置档案，再由拆迁办出具一份被安置人员名单证明，连同购房发票一起提交，公证员才认可权属。第二个坑是再婚重组家庭。像我爸一个老同事，和前妻有一个儿子，后妻带来的继女没办抚养关系公证，继承时这个继女到底有没有份，公证处要求调取几十年前的抚养记录，找不着就只能认定无继承权，埋下纠纷隐患。第三个坑是外地继承人无法到场。有些年轻人觉得视频连线就行，实际昆山市公证处不接受微信视频签字，必须去当地公证处做放弃继承声明，公证书邮寄过来，这中间时间成本至少多出一周。第四个坑是公证书上的份额比例。如果一套房有三兄妹继承，公证时务必约定是按份共有还是共同共有，不说清楚过户后每人份额默认均等，将来卖的时候又要多一道手续。
放弃继承在异地怎么办公证？
人在外省回不来，就在当地公证处办一份“放弃继承权声明书”公证，把昆山这处房产的地址、产权证号写清楚，做好后把原件邮寄给在昆山的亲属。昆山市公证处只看原件，复印件不认，费用各地不一，一般两三百块钱就能搞定。
继承的房产再卖掉要交多少税？
我们这边继承来的房产再出售，是否满五年是从被继承人取得房产的时间起算，不是从你继承登记那天算。只要上一辈持有时间满五而且是你家庭唯一住房，卖的时候免征个人所得税，否则按差额或者总价百分之一征收，具体去西部政务中心税务窗口核算。
有遗嘱是不是就不用公证了？
遗嘱只是证明被继承人意愿，到最后办理不动产过户的时候，登记中心还是要求有继承公证书或者法院生效文书。所以即便你手里有自书遗嘱、代书遗嘱，还是要跑一趟珠江南路418号进行遗嘱检认，确认有效后才能往下走。
昆山公证处周末上班吗？
昆山市公证处周六上午有人值班，但不办继承这种复杂业务，只能做简单的声明书、委托书。继承公证必须周一到周五工作时间去，建议上午九点前到，下午四点半以后基本就不接新件了。
动迁协议不见了怎么办？
动迁协议丢失的，去所属镇拆迁办查档补办，像玉山镇的可到前进西路拆迁管理部门调取，拿到盖红章的复印件就可以当原件用，公证处和登记中心都认这份材料。